Dalam kehidupan sehari-hari, perjanjian sewa menyewa merupakan salah satu bentuk perjanjian yang paling sering dijumpai terutama terkait rumah, ruko, tanah, maupun properti lainnya.
Perjanjian ini bukan hanya sekadar kesepakatan lisan tetapi dokumen tertulis yang menjadi landasan hukum antara pemilik dan penyewa yang mana dengan adanya kontrak tertulis, hak serta kewajiban masing-masing pihak menjadi lebih jelas sehingga kedua belah pihak dapat merasa aman dan terlindungi.
Bagi penyewa, perjanjian ini memberikan kepastian untuk menempati properti sesuai jangka waktu yang disepakati tanpa khawatir akan gangguan atau tuntutan sepihak.
Sedangkan bagi pemilik, perjanjian sewa menyewa menjamin adanya kepastian pembayaran, pemeliharaan, pertanggungjawaban serta perlindungan terhadap kemungkinan penyalahgunaan.
Dengan kata lain, kontrak ini berfungsi sebagai pegangan resmi untuk menjaga kepercayaan dan menjamin kelancaran hubungan hukum di antara para pihak.
Artikel ini hadir untuk memberikan pemahaman kepada masyarakat mengenai pentingnya perjanjian sewa menyewa yang disusun secara benar yang mana di dalamnya akan dibahas sepuluh hal utama yang sebaiknya diperhatikan ketika menyusun kontrak.
Tujuan lain dari artikel ini adalah membantu masyarakat menghindari kerugian serta potensi sengketa yang mana engan memperhatikan komponen penting dalam perjanjian sewa menyewa, baik pemilik maupun penyewa bisa menjalankan kewajiban dan mendapatkan haknya dengan seimbang.
Perjanjian Sewa Menyewa di Indonesia
Dalam praktik hukum di Indonesia, Perjanjaian sewa menyewa termasuk ke dalam ranah hukum perdata yang mana perjanjian sewa menyewa ini pada dasarnya merupakan kesepakatan antara pemilik barang atau properti dengan penyewa untuk memberikan hak menikmati barang tersebut dalam jangka waktu tertentu dengan pembayaran harga sewa yang telah disetujui yang mana tujuan dari sewa menyewa bukan untuk mengalihkan kepemilikan, melainkan hanya untuk memberikan hak pemakaian secara sementara.
Konsep perjanjian sewa menyewa ini sudah lama dikenal dalam hukum Indonesia dan diatur secara rinci dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) yang mana dengan adanya aturan hukum yang jelas, baik pemilik maupun penyewa dapat memperoleh perlindungan hukum serta kepastian dalam menjalankan hak dan kewajiban masing-masing.
Pasal 1548 KUHPerdata mendefinisikan sewa menyewa sebagai suatu persetujuan di mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu dengan pembayaran harga yang telah disanggupi. Barang yang dapat disewakan tidak hanya terbatas pada rumah atau tanah, tetapi juga termasuk barang bergerak seperti kendaraan.
Pasal 1550 hingga 1600 KUHPerdata menjelaskan hak dan kewajiban masing-masing pihak. Pihak yang menyewakan wajib menyerahkan barang dalam kondisi layak, memelihara agar tetap dapat digunakan sesuai tujuan, dan menjamin penyewa dapat menikmatinya dengan tenteram dan penyewa berkewajiban menggunakan barang dengan baik serta membayar harga sewa tepat waktu sebagaimana diatur dalam Pasal 1560.
Selain diatur dalam KUH Perdata Pasal 1548–1600, praktik perjanjian sewa menyewa juga memiliki dasar hukum tambahan yang memperkuat posisinya di Indonesia. Salah satunya adalah Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960, yang mengatur hak-hak atas tanah seperti hak guna dan hak pakai.
Agar perjanjian sewa menyewa sah secara hukum, harus memenuhi syarat yang diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata.
- adanya kesepakatan kedua belah pihak;
- kecakapan hukum dari pihak-pihak yang membuat perjanjian;
- adanya objek tertentu; dan
- sebab yang halal.
Jika salah syarat pertama dan kedua tidak terpenuhi, maka perjanjian sewa menyewa dapat dibatalkan namun apabila syarat ketigadan keempat tidak terpenuhi, maka perjanjian sewa menyewa dianggap batal demi hukum.
Misalnya, jika penyewa masih di bawah umur atau tidak cakap hukum, maka perjanjian berisiko batal demi hukum, begitu juga apabila objek sewa ternyata bermasalah secara hukum (misalnya sedang dalam sengketa kepemilikan), maka perjanjian tersebut tidak memiliki kekuatan hukum yang sah. Oleh karena itu, pemenuhan syarat sah perjanjian sangat krusial untuk menjamin kepastian hukum bagi semua pihak.
Perjanjian sewa menyewa yang dituangkan dalam bentuk tertulis akan semakin kuat apabila dibubuhi materai sesuai dengan ketentuan perundang-undangan.
Materai berfungsi sebagai alat bukti bahwa perjanjian tersebut sah secara administratif dan dapat dipakai sebagai bukti di pengadilan jika terjadi sengketa tanpa materai maka perjanjian masih sah selama memenuhi syarat Pasal 1320 KUHPerdata tetapi kekuatan pembuktiannya di pengadilan akan lebih lemah.
Dengan demikian, penggunaan materai memberikan nilai tambah bagi kepastian hukum. Dokumen perjanjian yang bermaterai dapat menjadi pegangan yang kuat bagi kedua pihak apabila suatu saat terjadi perselisihan.
Hal ini sejalan dengan prinsip kehati-hatian dalam transaksi perdata, di mana segala bentuk perjanjian yang tertulis dan sah akan lebih menjamin rasa aman dan keadilan.
10 Hal yang Harus Diperhatikan dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Perjanjian sewa menyewa merupakan salah satu bentuk kontrak yang paling sering digunakan dalam kehidupan sehari-hari, baik untuk rumah tinggal, apartemen, tanah maupun ruko. Keberadaan perjanjian ini menjadi sangat penting karena mengatur hak dan kewajiban kedua belah pihak, yaitu pemilik dan penyewa.
Tanpa perjanjian tertulis yang jelas, risiko sengketa dapat meningkat, mulai dari masalah pembayaran hingga penggunaan properti yang tidak sesuai kesepakatan. Dengan demikian, menyusun kontrak sewa menyewa secara lengkap dan sah adalah langkah strategis untuk memberikan kepastian hukum. Berikut 10 hal yang harus diperhatikan dalam Perjanjian Sewa Menyewa
1. Identitas Para Pihak dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Dalam setiap perjanjian sewa menyewa, identitas para pihak adalah hal yang paling mendasar dan wajib dicantumkan. Identitas ini biasanya terdiri dari nama lengkap, alamat domisili, nomor KTP atau paspor, serta keterangan resmi lain yang membuktikan status hukum seseorang dengan mencantumkan identitas secara lengkap, kontrak menjadi lebih jelas, transparan, dan mudah diverifikasi.
Identitas yang valid juga memberikan kepastian bahwa perjanjian benar-benar dibuat oleh pihak yang berwenang, bukan oleh orang lain yang tidak memiliki kedudukan hukum. Hal ini sesuai dengan Pasal 1320 KUH Perdata, yang menetapkan empat syarat sah perjanjian, salah satunya adalah adanya kesepakatan yang dibuat oleh para pihak yang cakap hukum.
A. Sepakat
Prinsip ini ditegaskan dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yang menyebutkan bahwa sepakat merupakan salah satu dari empat syarat sah perjanjian. Artinya, tanpa adanya kesepakatan yang benar, perjanjian sewa bisa dinyatakan tidak sah meskipun sudah dituangkan dalam bentuk tertulis dan ditandatangani.
Sepakat dalam konteks perjanjian sewa menyewa berarti adanya kesesuaian kehendak antara pemilik dan penyewa untuk saling terikat dalam suatu perjanjian. Kesepakatan ini harus lahir secara sukarela tanpa adanya unsur paksaan, kekhilafan ataupun penipuan dari salah satu pihak.
Tahap negosiasi sebelum kontrak ditandatangani menjadi penting untuk memastikan kedua belah pihak benar-benar memahami dan menerima seluruh isi perjanjian.
Pasal 1321 KUH Perdata menegaskan bahwa perjanjian yang dibuat karena adanya paksaan, kekhilafan atau penipuan dapat dibatalkan. Ini berarti, meskipun kontrak sewa telah ditandatangani jika terbukti kesepakatan diperoleh dengan cara yang tidak sah maka perjanjian bisa kehilangan kekuatan hukumnya.
Misalnya, penyewa dipaksa menandatangani kontrak dengan ancaman, atau pemilik menyembunyikan informasi penting tentang kondisi rumah yang disewakan. Dalam kasus seperti ini, kesepakatan yang terbentuk dianggap cacat hukum.
B. Cakap
selain sepakat, kecakapan juga menjadi fondasi yang sangat penting dalam melakukan perbuatan hukum perjanjian sewa menyewa yang mana menurut Pasal 1329 KUH Perdata, setiap orang pada prinsipnya dianggap cakap untuk membuat perjanjian kecuali mereka yang dinyatakan tidak cakap oleh undang-undang yaitu Orang yang tidak cakap biasanya adalah anak di bawah umur, orang yang berada di bawah pengampuan, atau orang yang dilarang oleh hukum tertentu untuk membuat kontrak tertentu.
Dalam konteks perjanjian sewa menyewa, kecakapan hukum berarti bahwa pihak-pihak yang menandatangani kontrak benar-benar memahami isi perjanjian dan konsekuensi hukumnya. Berikut penjelasan orang yang cakap menurut KUHper sebagai berikut:
1). Dewasa
Menurut Pasal 330 KUH Perdata, seseorang baru dianggap dewasa apabila telah mencapai usia 21 tahun atau sudah menikah. Konsekuensinya, mereka yang masih di bawah umur 21 tahun dan belum menikah dianggap belum dewasa sehingga tidak bisa melakukan perbuatan hukum sendiri tanpa persetujuan atau izin dari wali.
Jika seseorang yang belum dewasa mencoba membuat perjanjian, termasuk perjanjian sewa menyewa, maka kontrak tersebut berpotensi batal atau dapat dibatalkan karena dianggap tidak memenuhi syarat kecakapan hukum yang diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata.
Namun, perspektif hukum modern melalui UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan jo. UU No. 16 Tahun 2019 memberikan batas usia yang berbeda. Pasal 47 ayat (1) menyebutkan bahwa anak yang belum berusia 18 tahun atau belum pernah menikah berada di bawah kekuasaan orang tua.
Dengan demikian, seseorang yang sudah berusia 18 tahun dianggap telah dewasa secara hukum dan cakap untuk melakukan perbuatan hukum, meskipun belum mencapai usia 21 tahun. Perbedaan ini menunjukkan adanya pergeseran batas usia kedewasaan dalam sistem hukum Indonesia, di mana UU Perkawinan lebih sering dijadikan rujukan karena merupakan aturan yang lebih baru dan bersifat khusus dibanding KUH Perdata.
2). Tidak di Bawah Pengampuan
Selain dewasa dan cakap, hal lain yang juga harus dipastikan adalah bahwa para pihak tidak sedang berada di bawah pengampuan. Berdasarkan Pasal 433 KUH Perdata, seseorang yang sudah dewasa tetapi selalu berada dalam keadaan dungu, sakit otak, atau mata gelap, wajib ditempatkan di bawah pengampuan. Orang yang berada dalam status ini dianggap tidak memiliki kecakapan penuh untuk bertindak hukum.
Jika seseorang yang berada di bawah pengampuan menandatangani perjanjian sewa menyewa, maka kontrak tersebut berisiko tidak sah dan tidak memiliki kekuatan hukum. Oleh karena itu, selain memeriksa identitas berupa KTP atau dokumen resmi lainnya, perlu dipastikan bahwa pihak yang menandatangani benar-benar dalam keadaan sehat jasmani dan rohani, serta tidak berada dalam kondisi hukum yang membatasi kewenangannya. Hal ini penting agar kontrak yang dibuat bisa dijalankan dengan baik dan sah secara hukum.
3). orang yang dilarang oleh hukum tertentu untuk membuat kontrak tertentu.
Selain persoalan usia dan kecakapan hukum, terdapat pula kategori orang yang oleh undang-undang dilarang membuat kontrak tertentu, meskipun secara umum mereka sudah dewasa dan sehat.
Larangan ini bertujuan untuk menghindari konflik kepentingan serta menjaga integritas hukum. Misalnya, seorang wali atau pengampu dilarang membuat perjanjian jual beli atau sewa menyewa dengan dirinya sendiri atas nama anak atau orang yang berada di bawah pengampuannya, sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 451 KUH Perdata.
Begitu pula, pejabat negara dilarang membuat kontrak terkait barang milik negara yang berada dalam pengawasannya, karena berpotensi menimbulkan penyalahgunaan wewenang.
Selain itu, terdapat pula larangan khusus yang berlaku bagi hakim, jaksa, dan advokat untuk membeli atau menyewa objek perkara yang sedang mereka tangani, sebagaimana diatur dalam ketentuan hukum perdata.
Dalam konteks perjanjian sewa menyewa, hal ini berarti tidak semua orang meskipun secara lahiriah cakap dapat serta-merta membuat kontrak. Adanya larangan khusus ini menegaskan bahwa kecakapan hukum bukan hanya soal umur atau kondisi mental, tetapi juga terkait dengan posisi, jabatan, dan fungsi seseorang di dalam masyarakat maupun negara.
Dengan demikian, penting untuk memastikan bahwa para pihak yang menandatangani perjanjian tidak termasuk kategori orang yang dilarang hukum untuk membuat kontrak tertentu.
2. Objek Sewa dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Objek sewa adalah inti dari perjanjian sewa menyewa karena di situlah hak dan kewajiban para pihak berpusat. Objek sewa bisa berupa rumah, tanah, apartemen, ruko, gudang maupun jenis properti lain yang sah dimiliki dan dapat digunakan penyewa.
Pasal 1548 KUH Perdata menegaskan bahwa sewa menyewa adalah persetujuan di mana satu pihak memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain untuk waktu tertentu dengan pembayaran harga sehingga objek sewa harus diuraikan secara rinci dalam kontrak, termasuk alamat lengkap, batas-batas tanah, luas bangunan, kondisi fisik, fasilitas, dan kelengkapan dokumen hukum.
Objek sewa dalam perjanjian sewa menyewa harus dideskripsikan secara jelas dan rinci, baik berupa benda bergerak maupun tidak bergerak, berwujud maupun tidak berwujud. Status hukum objek harus dipastikan tidak bermasalah: tidak sedang dijaminkan, tidak dalam sengketa, serta pajak (PBB/BPHTB) sudah lunas.
Regulasi yang mengatur objek sewa mencakup KUH Perdata Pasal 1548–1600, UUPA 1960, UU Rumah Susun No. 20/2011, dan UU Bangunan Gedung No. 28/2002. Dengan pengecekan legalitas yang cermat, kontrak sewa tidak hanya sah secara hukum, tetapi juga melindungi hak dan kewajiban kedua belah pihak secara optimal.
A. Klasifikasi Objek Sewa: Bergerak & Tidak Bergerak
Secara hukum, objek sewa bisa berupa benda bergerak (misalnya kendaraan, mesin, atau peralatan) maupun benda tidak bergerak (misalnya tanah, rumah, ruko, apartemen).
Menurut Pasal 506 KUH Perdata, benda tidak bergerak meliputi tanah dan segala sesuatu yang secara tetap melekat di atasnya. Dalam praktik sewa menyewa, benda tidak bergerak lebih sering menjadi objek karena bersifat jangka panjang namun baik bergerak maupun tidak bergerak, keduanya sah untuk dijadikan objek sewa selama bisa dipakai dan memberi manfaat sesuai tujuannya.
Selain klasifikasi bergerak dan tidak bergerak, objek sewa juga bisa berupa benda berwujud (rumah, tanah, gedung, apartemen) maupun benda tidak berwujud (misalnya hak pakai atau hak sewa atas tanah).
Hal ini diatur dalam Pasal 499 KUH Perdata, yang menyebutkan bahwa setiap barang yang dapat dikuasai atau dipakai dapat menjadi objek hak kebendaan. Oleh karena itu, kontrak harus menegaskan apakah yang disewakan adalah bangunannya, tanahnya, atau justru hak pakainya agar tidak menimbulkan multitafsir.
B. Status Hukum Objek Sewa (Jaminan, Sengketa, Pajak)
Sebelum kontrak ditandatangani, penting memastikan bahwa objek sewa tidak sedang dijadikan jaminan, tidak dalam sengketa, dan bebas dari tunggakan pajak. Jika properti masih dijaminkan di bank (hak tanggungan) atau menjadi objek gugatan maka hak penyewa bisa terganggu.
Pemeriksaan bisa dilakukan melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk status tanah dan sertifikat dam penyewa juga berhak meminta bukti pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) agar jelas bahwa kewajiban pajak sudah dipenuhi pemilik. Jika ada tunggakan, penyewa berisiko menanggung masalah administratif maupun sengketa di kemudian hari.
Untuk tanah dan bangunan, dasar hukum yang berlaku adalah Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960. Pasal 16 UUPA menyebutkan hak-hak atas tanah yang dapat dialihkan atau digunakan, seperti Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai. Dalam perjanjian sewa menyewa, penting memastikan bahwa objek sewa memiliki hak atas tanah yang jelas dan sah.
Jika objek berupa rumah atau ruko, maka harus diperiksa pula izin mendirikan bangunan (IMB) atau saat ini disebutPBG (Persetujuan Bangunan Gedung) berdasarkan UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung dan perubahannya dalam UU Cipta Kerja.
Jika objek sewa berupa apartemen atau unit rumah susun, maka berlaku ketentuan UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Pasal 46 UU ini mengatur hak dan kewajiban pemilik satuan rumah susun serta kewenangan pengelola.
Kontrak sewa apartemen harus mencantumkan hak penyewa atas fasilitas bersama seperti parkir, lift atau keamanan, karena hak tersebut melekat pada penggunaan unit. Selain itu, status kepemilikan sertifikat Strata Title (SHMSRS) juga perlu dipastikan agar penyewa terlindungi secara hukum.
C. Pentingnya Pengecekan Legalitas
Dalam praktik, sebelum menyepakati perjanjian sewa menyewa, penyewa sebaiknya meminta dokumen hukum lengkap, termasuk sertifikat tanah (SHM, HGB, atau Hak Pakai), bukti pembayaran PBB, IMB/PBG, dan bukti bebas sengketa.
Hal ini untuk memastikan bahwa objek sewa tidak bermasalah yang mana jika properti sedang menjadi jaminan kredit atau ada gugatan perdata, penyewa bisa kehilangan hak pakainya meskipun sudah membayar sewa oleh Karena itu, pemeriksaan ke BPN, pengadilan, dan dinas pajak daerah menjadi langkah krusial agar kontrak aman
3. Jangka Waktu Sewa dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Jangka waktu sewa adalah salah satu elemen pokok dalam perjanjian sewa menyewa, karena menentukan sampai kapan penyewa berhak menggunakan objek sewa dan kapan pemilik bisa menarik kembali haknya.
Pasal 1548 KUH Perdata menyebutkan bahwa sewa menyewa adalah perjanjian untuk memberikan kenikmatan suatu barang dalam jangka waktu tertentu dengan pembayaran harga.
Artinya, tanpa penentuan jangka waktu, perjanjian sewa akan dianggap tidak lengkap dan berpotensi menimbulkan sengketa. Kontrak yang baik harus mencantumkan tanggal mulai dan tanggal berakhir sewa secara tegas.
a. Durasi Sewa Menurut KUH Perdata
Menurut Pasal 1570 KUH Perdata, perjanjian sewa menyewa dapat dibuat untuk jangka waktu tertentu maupun tidak tertentu. Jika dibuat untuk jangka waktu tertentu, maka perjanjian akan berakhir secara otomatis ketika waktu yang diperjanjikan telah lewat.
Sebaliknya, jika tidak ditentukan, maka berlaku Pasal 1571 KUH Perdata, yang menyatakan bahwa sewa dianggap diperjanjikan dari bulan ke bulan, dengan syarat dapat diakhiri oleh salah satu pihak melalui pemberitahuan penghentian sesuai tenggat yang wajar.
Dalam praktik, perjanjian sewa umumnya dibuat untuk1 tahun, 2 tahun, atau 5 tahun, tergantung kesepakatan dan kebutuhan para pihak.
B. Perpanjangan & Pembaruan Kontrak
Kontrak sewa sering kali mencantumkan klausul perpanjangan baik otomatis maupun melalui kesepakatan baru misalnya, penyewa dapat mengajukan perpanjangan minimal satu bulan sebelum masa sewa habis.
Hal ini penting karena tanpa klausul tersebut, perjanjian bisa berakhir otomatis dan pemilik bebas menyewakan kepada pihak lain. Selain itu, ada pula praktik pembaruan kontrak (novasi), yaitu membuat perjanjian baru setelah kontrak lama berakhir.
4. Harga Sewa & Pembayaran dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Harga sewa merupakan elemen penting dalam perjanjian sewa menyewa karena tanpa adanya penentuan harga, kontrak tidak dapat dianggap sah. Pasal 1548 KUH Perdata menyebutkan bahwa sewa menyewa adalah persetujuan untuk memberikan kenikmatan suatu barang dengan pembayaran harga yang disanggupi oleh penyewa.
Artinya, keberadaan harga bukan sekadar formalitas, tetapi syarat esensial agar kontrak mengikat. Oleh karena itu, kontrak harus mencantumkan jumlah sewa, periode pembayaran, serta cara pembayaran secara jelas dan rinci
Harga sewa dan mekanisme pembayarannya merupakan syarat mutlak dalam perjanjian sewa menyewa dengan dasar hukum Pasal 1548 & 1560 KUH Perdata, Penetapan jumlah, sistem, metode, dan tenggat waktu pembayaran harus dibuat jelas untuk menghindari sengketa
A. Kewajiban Pembayaran oleh Penyewa
Menurut Pasal 1560 KUH Perdata, penyewa wajib membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan sesuai perjanjian. Kewajiban ini merupakan salah satu pilar utama dalam kontrak sewa, yang menjadi dasar bagi pemilik untuk memberikan hak penggunaan objek sewa.
Jika penyewa lalai atau menunda pembayaran tanpa alasan yang sah, maka pemilik berhak menuntut pembayaran atau bahkan memutus kontrak sesuai ketentuan yang disepakati dengan Jadwal pembayaran yang konsisten sangat penting agar hubungan hukum tetap berjalan harmonis
b. Sistem Pembayaran dalam Praktik
Dalam praktik, sistem pembayaran sewa bisa bervariasi, mulai dari bulanan, triwulanan, tahunan, atau bahkan pembayaran penuh di muka. Selain itu, banyak perjanjian sewa yang juga mengatur soal uang jaminan atau deposit sebagai bentuk perlindungan bagi pemilik. Deposit ini biasanya akan dikembalikan setelah masa sewa berakhir, selama tidak ada kerusakan atau pelanggaran kontrak oleh penyewa. Untuk menghindari sengketa, kontrak sebaiknya menjelaskan detail sistem pembayaran, metode (transfer bank, tunai, cek), serta konsekuensi jika terjadi keterlambatan atau wanprestasi
5. Hak Pemilik dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Dalam perjanjian sewa menyewa, pemilik (lessor) memiliki hak-hak yang dilindungi hukum. Pasal 1550 KUH Perdata menegaskan bahwa pihak yang menyewakan wajib menyerahkan barang, memeliharanya agar dapat digunakan sesuai tujuan dan memberikan hak kepada penyewa untuk menikmatinya dengan tenteram.
Dari ketentuan ini dapat ditarik bahwa pemilik juga memiliki hak korelatif untuk menerima pembayaran sewa tepat waktu, memastikan barang tidak disalahgunakan, serta mendapatkan kembali objek sewa setelah kontrak berakhir
Hak pemilik dalam perjanjian sewa menyewa mencakup hak menerima pembayaran, hak memeriksa kondisi objek, hak melarang penyalahgunaan serta hak atas pengembalian aset setelah kontrak berakhir. Dasar hukumnya terutama Pasal 1550, 1561, dan 570 KUH Perdata.
a. Hak untuk Memeriksa Kondisi Objek Sewa
Pemilik berhak melakukan pemeriksaan terhadap kondisi objek sewa sepanjang dilakukan secara wajar dan tidak mengganggu hak penyewa. Misalnya, pemilik bisa mengecek apakah rumah masih dirawat dengan baik, apakah penyewa melakukan perubahan besar tanpa izin atau apakah terdapat aktivitas yang dilarang hukum. Hak ini penting untuk melindungi aset pemilik, karena jika penyewa lalai atau menyalahgunakan, pemilik berhak menuntut ganti rugi atau memutus kontrak sesuai klausul yang disepakati
b. Hak atas Perlindungan Aset
Selain hak untuk memeriksa, pemilik juga berhak melarang tindakan yang bisa merusak atau menurunkan nilai objek sewa. Misalnya, penyewa tidak boleh mengubah fungsi rumah menjadi gudang berbahaya, atau mengalihsewakan tanpa izin. Hak ini sejalan dengan asas perlindungan hukum atas hak kebendaan sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 570 KUH Perdata, bahwa pemilik berhak menikmati, menggunakan, dan mengambil kembali benda miliknya selama tidak bertentangan dengan undang-undang. Dengan demikian, kontrak sewa harus memasukkan klausul yang melindungi hak pemilik agar tidak dirugikan.
c. Hak atas Pengembalian Objek
Setelah jangka waktu sewa berakhir, pemilik berhak menerima kembali objek sewa dalam kondisi yang baik, sebagaimana semula saat diserahkan (kecuali aus karena pemakaian normal). Jika penyewa merusak atau tidak mengembalikan objek sesuai kondisi awal, pemilik berhak menuntut ganti rugi. Hak ini diperkuat oleh Pasal 1561 KUH Perdata, yang menyatakan bahwa penyewa wajib mengembalikan barang sesuai keadaan semula. Oleh karena itu, hak pemilik atas pengembalian barang adalah bagian penting yang perlu ditegaskan dalam kontrak sewa
6. Kewajiban Penyewa dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Kewajiban utama penyewa adalah membayar harga sewa sesuai jumlah, cara, dan waktu yang disepakati. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 1560 KUH Perdata, yang menyatakan bahwa penyewa harus membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan. Jika penyewa menunda atau menunggak pembayaran tanpa alasan sah, maka pemilik berhak menuntut pemutusan kontrak atau ganti rugi. Oleh karena itu, klausul pembayaran harus ditulis dengan rinci agar menjadi acuan yang jelas bagi penyewa
Selain kewajiban membayar, penyewa juga wajib menjaga objek sewa agar tetap dalam kondisi baik. Prinsip ini dikenal sebagai kewajiban pemeliharaan, di mana penyewa harus menggunakan rumah, tanah, atau bangunan sesuai fungsinya. Jika terjadi kerusakan akibat kelalaian penyewa, maka ia wajib memperbaiki atau mengganti kerugian. Hal ini sejalan dengan asas “memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik dalam hukum perdata.
Penyewa juga wajib menggunakan objek sewa sesuai dengan tujuan yang telah disepakati dalam kontrak. Misalnya, jika objek sewa adalah rumah tinggal, maka tidak boleh dialihfungsikan menjadi gudang atau tempat usaha tanpa izin pemilik. Jika penyewa melanggar klausul ini, pemilik berhak mengajukan keberatan atau memutus perjanjian lebih awal. Ketentuan ini berakar pada Pasal 1560 KUH Perdata, yang menekankan pentingnya penggunaan barang sewa sesuai tujuan perjanjian.
Pada saat masa sewa berakhir, penyewa wajib mengembalikan objek sewa dalam keadaan sebagaimana semula, kecuali aus karena pemakaian normal. Jika terdapat kerusakan yang timbul karena kelalaian, penyewa harus bertanggung jawab untuk memperbaikinya. Kewajiban ini sejalan dengan Pasal 1561 KUH Perdata, yang mengatur kewajiban penyewa mengembalikan barang sesuai kondisi awal. Dengan demikian, kewajiban pengembalian menjadi salah satu aspek krusial yang melindungi hak pemilik.
7. Klausul Larangan dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Klausul larangan adalah bagian penting dari perjanjian sewa menyewa yang berfungsi untuk melindungi hak pemilik dan mencegah penyalahgunaan objek sewa. Meskipun Pasal 1338 KUH Perdata memberikan kebebasan bagi para pihak untuk membuat perjanjian, kebebasan itu tetap dibatasi oleh ketentuan hukum, kepatutan, dan kebiasaan. Oleh karena itu, klausul larangan perlu dimasukkan agar tidak terjadi perbuatan penyewa yang berpotensi merugikan atau bahkan melanggar hukum.
a. Larangan Mengalihkan Sewa Tanpa Izin
Salah satu larangan yang umum dicantumkan adalah larangan mengalihkan sewa (sublease) kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis dari pemilik. Jika penyewa melanggar, pemilik berhak membatalkan kontrak lebih awal. Ketentuan ini sejalan dengan prinsip hak pemilik sebagai penguasa penuh atas objek (Pasal 570 KUH Perdata), sehingga penyewa tidak bisa seenaknya mengalihkan penggunaan barang tanpa izin.
b. Larangan Renovasi dan Perubahan Fungsi
Klausul larangan lain biasanya terkait renovasi, perombakan, atau perubahan fungsi objek sewa tanpa izin pemilik. Misalnya, rumah tinggal yang disewa tidak boleh diubah menjadi kantor atau gudang tanpa persetujuan. Hal ini untuk menjaga nilai dan fungsi properti, serta melindungi pemilik dari risiko hukum jika penyewa melakukan pembangunan tanpa izin, yang dapat melanggar UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung dan peraturan turunannya.
c. Larangan Aktivitas Ilegal
Dalam kontrak sewa, sangat penting pula mencantumkan larangan melakukan aktivitas ilegal di dalam objek sewa, seperti perjudian, penyalahgunaan narkoba, atau tindak pidana lainnya. Jika penyewa melanggar, pemilik berhak memutus kontrak secara sepihak dan meminta pengosongan segera. Klausul ini juga menjadi bentuk perlindungan hukum bagi pemilik agar tidak ikut terseret masalah pidana akibat ulah penyewa.
8. Pemutusan Kontrak dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Dalam hukum perdata, setiap perjanjian mengikat kedua belah pihak layaknya undang-undang (Pasal 1338 KUH Perdata). Namun, jika salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya, maka pihak lain dapat meminta pemutusan kontrak.
Hal ini ditegaskan dalam Pasal 1266 KUH Perdata yang menyatakan bahwa pembatalan suatu perjanjian harus dimintakan melalui hakim kecuali jika para pihak dalam kontrak telah mencantumkan klausul bahwa pemutusan dapat dilakukan tanpa campur tangan pengadilan.
Pemutusan kontrak dapat dilakukan jika salah satu pihak melanggar kewajiban, misalnya penyewa menunggak pembayaran, merusak objek sewa, mengalihkan sewa tanpa izin, atau melakukan aktivitas ilegal.
Dari sisi penyewa, pemutusan bisa terjadi jika pemilik tidak memenuhi kewajibannya, misalnya tidak menyerahkan objek sewa dalam kondisi layak atau mengganggu ketenteraman penyewa, dengan adanya klausul pemutusan kedua pihak memiliki landasan yang jelas untuk mengakhiri kontrak jika salah satu pihak wanprestasi.
Apabila kontrak diputus lebih awal maka konsekuensi hukum harus diatur dengan tegas termasuk soal pengembalian deposit, pembayaran sisa sewa, atau ganti rugi tanpa klausul yang jelas, sengketa bisa terjadi karena masing-masing pihak merasa dirugikan dalam perjanjian sewa menyewa oleh karena itu, klausul pemutusan kontrak biasanya disertai dengan ketentuan sanksi finansial atau batas waktu pengosongan objek sewa.
Dalam praktik modern, banyak perjanjian sewa menyewa mencantumkan klausul pemutusan otomatis (ipso facto) jika penyewa lalai membayar sewa lebih dari jangka waktu tertentu, misalnya 2 atau 3 bulan.
Hal ini untuk mempercepat proses penyelesaian tanpa harus melalui pengadilan namun klausul ini tetap harus dituangkan secara tertulis agar memiliki kekuatan hukum.
Dengan pengaturan yang detail, klausul pemutusan kontrak dapat menjadi alat pencegahan sengketa sekaligus menjamin kepastian hukum bagi pemilik maupun penyewa.
9. Force Majeure dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Force majeure atau keadaan memaksa adalah peristiwa di luar kendali para pihak yang membuat kewajiban dalam kontrak tidak dapat dipenuhi dalam konteks perjanjian sewa menyewa, force majeure bisa berupa bencana alam (banjir, gempa bumi, kebakaran, letusan gunung), kerusuhan, pandemi hingga kebijakan pemerintah yang menghalangi penggunaan objek sewa.
Dasar hukumnya terdapat dalam Pasal 1244 dan 1245 KUH Perdata, yang menyatakan bahwa pihak yang tidak dapat memenuhi kewajiban karena keadaan memaksa tidak dapat diminta ganti rugi.
Dalam praktik, force majeure memberi konsekuensi berbeda bagi pemilik dan penyewa. Pemilik tidak dapat diminta pertanggungjawaban jika rumah atau ruko yang disewakan rusak akibat bencana besar di luar kendalinya.
Sebaliknya, penyewa juga dapat terbebas dari kewajiban membayar sewa jika objek tidak bisa digunakan sama sekali karena peristiwa force majeure. oleh karena itu, kontrak harus menjelaskan secara detail jenis kejadian yang dikategorikan force majeure serta dampaknya terhadap kewajiban pembayaran dan penggunaan objek sewa.
Untuk memberikan kepastian hukum, klausul force majeure biasanya mencantumkan daftar peristiwa yang diakui, mekanisme pemberitahuan, dan batas waktu penyelesaian misalnya, jika terjadi kebakaran besar penyewa wajib memberitahu pemilik dalam waktu tertentu agar langkah hukum dapat diambil seperti pemutusan kontrak atau renegosiasi harga sewa.
Pengaturan force majeure semakin relevan sejak pandemi COVID-19, di mana banyak kontrak sewa menyewa diperdebatkan kembali karena keterbatasan penggunaan objek.
Dalam kondisi seperti ini, banyak kontrak kemudian menambahkan klausul khusus yang mengatur pembebasan kewajiban atau penyesuaian harga sewa. Hal ini menunjukkan bahwa klausul force majeure bukan sekadar formalitas tetapi instrumen penting untuk menjaga keseimbangan hak dan kewajiban dalam kondisi darurat.
10. Materai & Tanda Tangan dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Materai adalah elemen administratif yang memberi nilai pembuktian lebih kuat pada suatu dokumen. Dalam perjanjian sewa menyewa, penggunaan materai merupakan bentuk pemenuhan kewajiban pajak atas dokumen perdata sebagaimana diatur dalam UU No. 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai.
Besaran bea meterai saat ini adalah Rp10.000 untuk setiap dokumen perdata yang memuat nilai nominal atau mengandung pernyataan tentang jumlah uang tertentu. Meskipun tanpa materai perjanjian tetap sah, dokumen tersebut bisa ditolak di pengadilan sebagai alat bukti sempurna.
Selain materai, tanda tangan juga merupakan syarat krusial agar kontrak sah secara hukum. Pasal 1869 KUH Perdata menyatakan bahwa akta di bawah tangan baru memiliki kekuatan mengikat jika ditandatangani oleh para pihak.
Dalam perjanjian sewa menyewa, tanda tangan menunjukkan adanya persetujuan, kehendak bebas, dan keterikatan hukum dari pemilik maupun penyewa tanpa tanda tangan perjanjian bisa dianggap tidak sah karena tidak ada bukti bahwa para pihak benar-benar setuju dengan isi kontrak.
Materai dan tanda tangan bekerja saling melengkapi: materai memperkuat aspek pembuktian formal sementara tanda tangan menunjukkan adanya kesepakatan substantif.
Dengan adanya keduanya, perjanjian tidak hanya sah secara hukum tetapi juga memiliki kekuatan sebagai alat bukti otentik di pengadilan dan para pihak juga dapat menambahkan paraf di setiap halaman kontrak untuk mencegah adanya perubahan isi secara sepihak setelah kontrak ditandatangani.
Di era digital, perjanjian sewa menyewa juga dapat dibuat dengan tanda tangan elektronik, yang memiliki kekuatan hukum setara dengan tanda tangan basah berdasarkan UU ITE (Pasal 11 UU No. 11 Tahun 2008 jo. UU No. 19 Tahun 2016).
Namun, untuk dokumen yang memerlukan materai, saat ini sudah tersedia e-Meterai yang berlaku sah secara hukum. Hal ini membuat perjanjian sewa lebih fleksibel, dapat dibuat secara online, tetapi tetap memenuhi aspek legalitas.
Kesimpulan
Dari uraian di atas, dapat dirangkum bahwa ada 10 hal penting yang wajib dicantumkan dalam perjanjian sewa menyewa: identitas para pihak, objek sewa, jangka waktu, harga & pembayaran, hak pemilik, kewajiban penyewa, klausul larangan, pemutusan kontrak, force majeure, serta materai & tanda tangan. Semua elemen ini bukan sekadar formalitas, melainkan fondasi utama agar kontrak sewa memiliki kekuatan hukum dan mampu melindungi hak serta kewajiban kedua belah pihak.
Kontrak sewa yang disusun dengan baik akan meminimalkan risiko sengketa, memastikan kepastian hukum, dan memberikan rasa aman, baik bagi pemilik maupun penyewa. Oleh karena itu, penting untuk tidak membuat perjanjian secara asal atau hanya berdasarkan kebiasaan. Gunakanlah template perjanjian yang sahih dan sesuai regulasi agar setiap detail terlindungi, sehingga hubungan sewa menyewa berjalan lancar, adil, dan bebas dari masalah hukum di kemudian hari.
Baca Artikel Lainnya…
Bahaya Ad Hominem dari Kasus Nikita Mirzani
Arah Baru Kepastian Rencana Tata Ruang Wilayah Dalam Pertambangan Pasca RevisiI UU Minerba 2025
Hilirisasi Pertambangan Menjadi Prioritas Baru dalam Undang-Undang Minerba Baru
Panduan Lengkap Pajak Hibah dan Waris (2025): Lebih Hemat Lewat Mana?
Hukum Hibah dan Waris dalam Islam: 6 Pertanyaan Penting yang Paling Sering Ditanyakan
Sumber Referensi
Kontrak Sewa Ruko: Hal-Hal Penting yang Harus Dicantumkan dalam Perjanjian – legalusaha.com
10 Hal yang Patut Dicermati dalam Membuat Perjanjian – Hukumonline.com
