Penulis: Erizka Shavirra Rachael, S.H., M.Kn
Pembaca Pactura yang terhormat,…
kewenangan, tidak hanya dimiliki oleh penguasa tetapi dimiliki juga oleh “pemilik”
Banyak dari kita yang sering kali menyepelekan makna dari “penguasaan dengan “kepemilikan”
Banyak dari kita yang tidak menyadari ketika kita sedang jalan-jalan bersama keluarga kita dengan kendaraan yang kita gunakan atau dalam kesendirian kita.
Kita melewati satu rumah demi rumah, satu pabrik demi pabrik dan terkadang melihat plang tulisan “rumah ini dijual” atau “tanah ini milik pemerintah” atau lainnya.
lalu pernah kah terbesit dipikiran para pembaca bahwa “apakah rumah itu dijual dengan orang yang berwenang atas itu” atau pernahkah berpikir “milik pemerintah? apakah pemerintah bisa memiliki tanah?”
Banyak hal disekitar kita yang tanpa kita sadari adalah “kesalahan” yang melahirkan banyak masalah.
bukankah sengketa tanah karena kesalahan tidak memastikan kewenangan penjual adalah sering terjadi disekitar kita.
untuk itu penulis ingin mengajak seluruh pembaca untuk memahami bahwa sebetulnya hukum telah banyak berkontribusi untuk kesejahteraan dan keamanan kita, hanya saja kita tidak teredukasi dengan baik.
mari kita bahas disini “Ketika Sengketa Tanah Dimulai dari Satu Kesalahan yaitu Tidak Memastikan Kewenangan Penjual”
Kewenangan Penjual: Mengapa Tidak Semua Orang yang Menguasai Tanah Berhak Menjualnya
Ketika berbicara tentang tanah, kita sering terjebak pada sesuatu yang tampak di permukaan.
Kita melihat seseorang tinggal di atas tanah, merawatnya selama bertahun-tahun, membayar pajaknya, bahkan dikenal oleh masyarakat sekitar sebagai pihak yang menguasai tanah tersebut.
Dari sudut pandang sosial, orang itu terlihat sebagai pemilik.
Namun, hukum mengajarkan sesuatu yang lebih dalam: apa yang tampak belum tentu sama dengan apa yang sah.
Tanah bukan sekadar sebidang ruang yang dapat dikuasai secara fisik.
Dalam pandangan hukum agraria Indonesia, tanah adalah objek hak yang memiliki dimensi sosial, ekonomi, dan hukum sekaligus.
Hubungan seseorang dengan tanah tidak cukup dibuktikan hanya dengan penguasaan,
Melainkan harus ditopang oleh hak yang sah dan kewenangan untuk bertindak atas hak tersebut.
Prinsip ini berakar pada Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
Melalui Pasal 4 ayat (1) UUPA ditegaskan bahwa atas dasar hak menguasai dari negara ditentukan adanya berbagai macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang maupun badan hukum.
Ketentuan ini mengandung makna filosofis bahwa hubungan seseorang dengan tanah lahir bukan semata-mata karena penguasaan fisik, melainkan karena adanya hak yang diakui oleh hukum.
Di sinilah letak perbedaan mendasar antara menguasai tanah dan memiliki hak atas tanah. Seseorang dapat menguasai tanah tanpa memiliki hak.
Seseorang dapat memiliki hak atas tanah meskipun tidak setiap hari berada atau tinggal di atas tanah tersebut.
Hukum tidak hanya melihat siapa yang berada di atas tanah, tetapi juga siapa yang secara sah memegang hak atas tanah itu.
Tidak semua orang yang menguasai tanah berhak menjualnya.
Orang yang menempati rumah belum tentu pemiliknya.
Orang yang memegang sertifikat belum tentu dapat bertindak sendiri untuk mengalihkan haknya.
Bahkan seseorang yang secara administratif tercatat sebagai pemegang hak pun belum tentu memiliki kewenangan penuh apabila tanah tersebut merupakan harta bersama dalam perkawinan, bagian dari harta warisan yang belum dibagi, atau sedang berada dalam penguasaan berdasarkan kuasa yang terbatas.
Dalam perspektif hukum, kewenangan menjual tanah tidak lahir dari kedekatan seseorang dengan objek tanah,
Melainkan dari hak dan kapasitas hukumnya untuk melakukan perbuatan hukum. Dengan kata lain, hukum tidak hanya bertanya,
“Siapa yang menguasai tanah ini?”
tetapi juga,
“Atas dasar hak apa ia menguasainya,
dan
apakah ia berwenang mengalihkan hak tersebut kepada orang lain?”
kewenangan penjual harus ditelusuri melalui data yuridis yang benar.
Pemeriksaan tidak cukup berhenti pada sertifikat tanah semata.
Riwayat perolehan hak, status pemegang hak, persetujuan suami atau istri, keberadaan ahli waris, akta pembagian waris, surat kuasa, hingga kemungkinan adanya sengketa tanah atau pembatasan hak harus diperiksa secara cermat.
Semua dokumen tersebut merupakan bagian dari upaya memastikan bahwa pihak yang menjual benar-benar memiliki kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum atas tanah yang diperjualbelikan.
Pada akhirnya, banyak sengketa tanah lahir bukan karena tanahnya bermasalah, melainkan karena kewenangan penjual tidak pernah diuji secara serius sejak awal.
Pembeli merasa aman karena melihat penjual menguasai objek tanah.
Namun setelah transaksi selesai, muncul pihak lain yang memiliki hak atau kepentingan hukum yang tidak pernah dilibatkan.
Saat itulah sengketa tanah bermula.
Kesalahan yang Sering Terjadi: Membeli Tanah dari Pihak yang Belum Tentu Berwenang
Dalam praktik jual beli tanah, kesalahan sering kali tidak terlihat pada awal transaksi yang mana saat proses jual beli Semuanya tampak baik-baik saja.
- Penjual terlihat meyakinkan.
- Tanahnya ada.
- Bangunannya berdiri.
- Harga sudah disepakati.
Pembeli merasa telah bertransaksi dengan orang yang tepat namum dalam banyak sengketa tanah, masalah justru muncul bukan karena tanah itu tidak nyata, melainkan karena sejak awal pembeli tidak benar-benar memastikan apakah pihak yang menjual memang berwenang untuk menjual.
Di sinilah letak persoalan yang sering luput dipahami.
Dalam jual beli tanah, kepercayaan memang penting, tetapi kepercayaan saja tidak cukup.
Hukum tidak hanya memeriksa apakah para pihak saling percaya, tetapi juga apakah pihak yang bertindak sebagai penjual mempunyai kewenangan hukum untuk mengalihkan hak atas tanah.
Tanpa kewenangan itu, jual beli yang terlihat sah di permukaan dapat berubah menjadi sumber sengketa tanah di kemudian hari.
Dalam praktik, kesalahan-kesalahan penyebab sengketa tanah bisa terlihat dari uraian sebagai berikut:
1. Sertifikatnya masih atas nama orang yang sudah meninggal dunia.
Dalam keadaan seperti ini, tanah tersebut tidak dapat langsung dijual oleh salah satu anggota keluarga hanya karena ia tinggal di atas tanah itu, memegang sertifikat, atau merasa sebagai pihak yang paling dekat dengan pewaris, ketidakhati-hatian inilah biasanya sering menjadi awal sengketa tanah.
Setelah pemegang hak meninggal dunia, harus dipastikan terlebih dahulu siapa saja ahli waris yang sah.
Jika ahli waris lebih dari satu, maka seluruh ahli waris memiliki kepentingan hukum terhadap tanah tersebut, kecuali telah ada pembagian waris yang sah yang menyatakan bahwa tanah itu jatuh kepada salah satu ahli waris tertentu.
Kesalahan ini sering dianggap biasa karena terjadi dalam lingkup keluarga. Banyak orang berpikir, “Ini kan tanah keluarga, yang menjual juga keluarga sendiri.”
Padahal, hukum waris tidak bekerja hanya berdasarkan kedekatan emosional atau siapa yang paling aktif mengurus tanah.
Hukum melihat siapa ahli waris yang sah, apakah semua ahli waris telah mengetahui, apakah semua menyetujui, dan apakah hak atas tanah tersebut sudah didaftarkan sesuai prosedur.
Apabila salah satu ahli waris menjual tanah tanpa melibatkan ahli waris lain, maka ahli waris yang tidak dilibatkan dapat menggugat yang menjadi konflik sengketa tanah jika ahli warisnya menggugat
2. Membeli tanah yang termasuk harta bersama dalam perkawinan, tetapi dijual tanpa persetujuan pasangan.
Dalam praktik, pembeli sering merasa cukup apabila nama yang tercantum dalam sertifikat adalah nama penjual padahal nama dalam sertifikat bukan satu-satunya hal yang harus diperiksa, terkadang hal ini menjadi awal mula sengketa tanah.
Jika tanah tersebut diperoleh selama perkawinan, maka ada kemungkinan tanah itu merupakan harta bersama.
Dalam keadaan seperti itu, kewenangan menjual tidak hanya melekat pada pihak yang namanya tercantum dalam sertifikat, tetapi juga berkaitan dengan persetujuan suami atau istri.
Di titik ini, hukum mengingatkan bahwa kepemilikan tidak selalu dapat dibaca secara tunggal.
Ada tanah yang secara sertifikat tercatat atas satu nama, tetapi secara hukum mempunyai hubungan dengan pihak lain.
Pasangan yang tidak pernah menyetujui penjualan dapat merasa dirugikan.
Jika kemudian ia mengajukan keberatan atau gugatan, pembeli dapat terseret dalam sengketa tanah meskipun merasa telah membeli dari orang yang namanya tercantum dalam sertifikat.
Maka, dalam transaksi tanah, pertanyaan pentingnya bukan hanya “nama siapa yang tertulis?”, tetapi juga “apakah ada pihak lain yang wajib memberikan persetujuan?”
3. Membeli tanah berdasarkan surat kuasa yang tidak jelas.
Sengketa tanah bisa terjadi terkadang karena kuasa yang mana kuasa memang dapat menjadi dasar seseorang bertindak untuk dan atas nama orang lain. namun kuasa harus diperiksa dengan cermat.
Apakah kuasa tersebut masih berlaku?
Apakah pemberi kuasa masih hidup?
Apakah isi kuasa memang memberikan kewenangan untuk menjual?
Apakah objek tanah disebut secara jelas? Apakah kuasa dibuat dengan bentuk yang tepat?
Jika kuasa bersifat umum, kabur, atau tidak secara tegas memberikan kewenangan menjual, maka tindakan penjualan dapat dipersoalkan.
Dalam praktik, banyak sengketa tanah terjadi karena pembeli terlalu percaya pada orang yang membawa surat kuasa.
Pembeli melihat surat, melihat tanda tangan, lalu menganggap semua sudah aman.
Padahal, surat kuasa tidak boleh dibaca hanya dari keberadaannya, tetapi harus dibaca dari isi dan batas kewenangannya.
Seseorang yang diberi kuasa mengurus belum tentu diberi kuasa menjual.
Seseorang yang diberi kuasa mengambil sertifikat belum tentu berwenang menandatangani Akta Jual Beli.
Perbedaan kecil dalam redaksi kuasa dapat melahirkan akibat hukum yang besar.
4. menggunakan surat waris yang belum lengkap atau belum diuji dengan benar.
Dalam tanah warisan, surat keterangan waris sering menjadi dokumen awal untuk menunjukkan siapa saja ahli waris. Namun, surat waris harus memuat ahli waris yang benar dan lengkap.
Jika terdapat ahli waris yang tidak disebutkan, atau jika ada pihak yang dinyatakan sebagai satu-satunya ahli waris padahal masih ada ahli waris lain, maka dasar kewenangan menjual menjadi lemah.
Jual beli yang dibuat berdasarkan surat waris yang tidak benar dapat menjadi pintu masuk sengketa tanah.
5. membeli tanah berdasarkan dokumen lama tanpa memeriksa kesesuaiannya ke kantor pertanahan.
Ada pembeli yang merasa aman karena penjual membawa dokumen lama, girik, petok, akta lama, atau sertifikat lama.
Namun, dokumen tersebut tetap harus diperiksa dengan data pertanahan yang terbaru.
Apakah tanah tersebut sudah pernah dialihkan?
Apakah ada catatan sita? Apakah ada hak tanggungan?
Apakah ada sengketa tanah atau blokir? Apakah data fisik dan data yuridisnya sesuai?
Jika pemeriksaan ini dilewati, pembeli dapat menghadapi masalah ketika proses balik nama tidak dapat dilakukan.
Dalam hukum pertanahan, pendaftaran tanah hadir untuk memberikan kepastian hukum yang mana Pasal 19 UUPA menegaskan bahwa pendaftaran tanah meliputi pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut, serta pemberian surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Artinya, hukum tidak hanya mengakui transaksi karena para pihak merasa sepakat, tetapi juga menuntut agar peralihan hak tersebut dapat dibuktikan dan didaftarkan secara benar.
Hal ini juga sejalan dengan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dalam peraturan tersebut, setiap peralihan hak atas tanah pada dasarnya harus didaftarkan, dan peralihan hak karena jual beli harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
Maka, Akta Jual Beli bukan hanya formalitas administratif, AJB adalah pintu masuk pencatatan peralihan hak yang mana jika sejak awal pihak yang menjual tidak berwenang, maka akta yang dibuat di atas dasar kewenangan yang keliru dapat memunculkan persoalan hukum dan AJB tersebut dapat dibatalkan atau batal demi hukum jika AJB tersebut melanggar ketentuan pasal 1320 KUHPER.
Para ahli hukum agraria juga menegaskan pentingnya data yuridis dalam pendaftaran tanah.
Boedi Harsono menjelaskan bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertifikat harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam proses berperkara.
Pemikiran ini menunjukkan bahwa sertifikat memiliki kedudukan penting, tetapi tetap harus dibaca bersama dengan kebenaran data dan kewenangan pihak yang bertindak.
Urip Santoso juga banyak menekankan bahwa pendaftaran dan peralihan hak atas tanah berkaitan erat dengan tertib administrasi dan kepastian hukum.
Dalam konteks jual beli, kepastian hukum tidak hanya berarti adanya akta, tetapi juga adanya pihak yang tepat, objek yang jelas, dan prosedur yang benar yang mana apabila tidak dilakukan dengan benar transaksi tanah mudah berubah menjadi sengketa tanah karena ada celah pada dasar kewenangan.
Di sinilah kesalahan kecil dapat menjadi masalah besar yang mana Para pihak sering merasa transaksi sudah selesai ketika uang telah dibayar dan akta telah ditandatangani. Namun, bagi hukum, transaksi belum tentu aman apabila sejak awal ada pihak yang tidak berwenang, ada ahli waris yang tidak dilibatkan, ada pasangan yang tidak menyetujui, atau ada dokumen yang tidak sesuai.
Pembeli mungkin merasa beritikad baik, tetapi itikad baik harus berjalan bersama kehati-hatian. Itikad baik tidak boleh berhenti pada rasa percaya; ia harus dibuktikan melalui pemeriksaan yang layak.
Agar tidak terjadi sengketa tanah, membeli tanah dari pihak yang belum tentu berwenang adalah salah satu sumber utama sengketa tanah. Kesalahan ini sering lahir dari sikap terburu-buru, terlalu percaya, atau menganggap dokumen sebagai formalitas belaka.
Padahal, dalam hukum pertanahan, dokumen adalah jejak kewenangan. Sertifikat, akta, surat waris, persetujuan pasangan, dan surat kuasa bukan sekadar berkas pelengkap. Semua itu adalah alat untuk menjawab satu pertanyaan utama: apakah penjual benar-benar berhak menjual?
Maka, sekali lagi agar tidak terjadi sengketa tanah, sebelum membeli tanah pembeli perlu berhenti sejenak dan melihat lebih dalam.
Jangan hanya melihat tanahnya. Jangan hanya melihat rumahnya. dan angan hanya melihat harga yang menarik, harus lihat siapa penjualnya. Periksa dasar haknya.
Pastikan kewenangannya. Sebab dalam banyak sengketa tanah, kerugian tidak dimulai ketika gugatan diajukan, tetapi ketika transaksi dilakukan tanpa memastikan siapa yang sebenarnya berwenang menjual.
Cara Mencegah Sengketa Tanah: Periksa Sertifikat, Riwayat Hak, dan Pihak yang Harus Menandatangani AJB
Sengketa tanah sering kali tidak dimulai ketika gugatan didaftarkan ke pengadilan yang mana Sengketa tanah sering kali sudah dimulai jauh sebelumnya, yaitu ketika para pihak terlalu cepat percaya, terlalu cepat membayar, dan terlalu cepat menandatangani dokumen tanpa memeriksa dasar kewenangan penjual.
Dalam banyak kasus, masalah bukan lahir karena tanahnya tidak ada, melainkan karena sejak awal transaksi dilakukan tanpa kehati-hatian yang cukup.
Karena itu, cara paling penting untuk mencegah sengketa tanah adalah dengan memastikan tiga hal sebelum membeli tanah.
- Pertama, periksa sertifikat.
- Kedua, telusuri riwayat haknya.
- Ketiga, pastikan siapa saja pihak yang wajib menandatangani Akta Jual Beli.
Tiga hal ini terlihat administratif, tetapi sebenarnya merupakan fondasi dari keamanan hukum dalam transaksi tanah.
Pembeli tidak cukup hanya melihat Lokasi yang strategis dapat menarik minat dan harga yang murah dapat membuat orang cepat mengambil keputusan. Bangunan yang berdiri rapi dapat memberi rasa aman.
Namun, dalam hukum pertanahan, rasa aman tidak boleh hanya lahir dari apa yang terlihat oleh mata melainkan rasa aman harus lahir dari pemeriksaan hukum yang benar. Sebab tanah bukan hanya objek fisik, tetapi juga objek hak.
Langkah pertama adalah memeriksa sertifikat.
Sertifikat perlu dilihat bukan hanya sebagai selembar dokumen, tetapi sebagai tanda bukti hak yang memuat data fisik dan data yuridis. Data fisik berkaitan dengan letak, luas, batas, dan penggunaan tanah.
Data yuridis berkaitan dengan siapa pemegang haknya, jenis haknya, apakah ada beban hak tanggungan, apakah ada catatan, dan apakah ada pembatasan tertentu.
Jika data fisik dan data yuridis tidak diperiksa, maka pembeli sebenarnya sedang masuk ke dalam transaksi dengan mata setengah tertutup.
Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria menegaskan bahwa pendaftaran tanah diadakan untuk menjamin kepastian hukum.
Pendaftaran itu meliputi pengukuran, perpetaan, pembukuan tanah, pendaftaran hak atas tanah, pendaftaran peralihan hak, dan pemberian surat tanda bukti hak.
Artinya, negara sejak awal telah menempatkan pendaftaran tanah sebagai alat untuk menciptakan ketertiban. Tanpa pendaftaran dan pemeriksaan yang benar, transaksi tanah mudah berubah menjadi sengketa tanah.
Namun, memeriksa sertifikat saja belum cukup. Pembeli juga harus memastikan apakah nama yang tercantum dalam sertifikat benar-benar sesuai dengan pihak yang akan menjual.
Jika nama penjual berbeda dengan nama dalam sertifikat, maka harus ditelusuri dasar perbedaannya.
Apakah ia ahli waris?
Apakah ia penerima kuasa?
Apakah ia pembeli lama yang belum balik nama?
Apakah ia hanya menguasai tanah secara fisik?
Pertanyaan-pertanyaan ini harus dijawab sebelum Akta Jual Beli ditandatangani.
Dalam hukum tanah, nama dalam sertifikat mempunyai arti penting. Namun, nama dalam sertifikat juga harus dibaca bersama dengan keadaan hukum yang menyertainya.
Misalnya, seseorang memang tercatat sebagai pemegang hak, tetapi jika tanah tersebut diperoleh selama perkawinan, maka perlu diperiksa apakah tanah itu termasuk harta bersama.
Jika termasuk harta bersama, maka persetujuan pasangan menjadi penting. Apabila persetujuan itu tidak ada, transaksi dapat dipersoalkan dan berpotensi menjadi sengketa tanah.
Langkah kedua adalah menelusuri riwayat hak.
Riwayat hak adalah cerita hukum dari tanah tersebut. Dari siapa tanah diperoleh, kapan beralih, dengan dasar apa beralih, apakah melalui jual beli, hibah, waris, pembagian hak bersama, lelang, atau perbuatan hukum lain.
Riwayat ini penting karena tanah tidak pernah berdiri sendiri. Setiap tanah memiliki jejak. Jika jejak itu tidak dibaca, pembeli dapat keliru memahami siapa pemilik yang sah dan siapa yang berwenang menjual.
Boedi Harsono dalam pemikiran hukum agrarianya menekankan pentingnya data fisik dan data yuridis dalam sistem pendaftaran tanah.
Sertifikat memang menjadi alat pembuktian yang kuat, tetapi kekuatan itu tetap harus dipahami dalam hubungan dengan kebenaran data yang mendasarinya.
Dengan kata lain, sertifikat bukan sekadar benda yang dipegang, melainkan dokumen yang harus diuji kesesuaiannya dengan keadaan hukum yang sebenarnya.
Urip Santoso juga menegaskan bahwa pendaftaran tanah memiliki hubungan erat dengan kepastian hukum dan tertib administrasi pertanahan.
Dalam konteks jual beli, tertib administrasi bukan hanya soal melengkapi dokumen, tetapi soal memastikan bahwa peralihan hak dilakukan oleh pihak yang tepat, atas objek yang jelas, dan melalui prosedur yang benar.
Jika salah satu unsur ini dilewati, maka transaksi yang tampak sederhana dapat berubah menjadi sengketa tanah.
Salah satu keadaan yang paling sering menimbulkan masalah adalah ketika pemegang hak dalam sertifikat sudah meninggal dunia. Dalam keadaan seperti ini, tanah tidak dapat langsung dijual oleh salah satu anggota keluarga saja. Harus dipastikan terlebih dahulu siapa ahli waris yang sah.
Setelah itu, perlu dilihat apakah proses peralihan hak karena waris sudah dilakukan atau belum. Jika ahli waris lebih dari satu, maka seluruh ahli waris pada dasarnya harus dilibatkan, kecuali sudah ada pembagian waris yang sah yang menyatakan bahwa tanah tersebut menjadi bagian salah satu ahli waris tertentu.
Inilah alasan mengapa proses turun waris menjadi penting.
Turun waris bukan sekadar formalitas administrasi, melainkan proses untuk memastikan siapa saja pihak yang berhak atas tanah peninggalan pewaris.
Apabila proses ini dilewati, maka Akta Jual Beli dapat dibuat dengan melibatkan pihak yang belum tentu berwenang penuh. Pada saat itu, pembeli mungkin merasa transaksi sudah selesai.
Namun, ahli waris lain yang merasa tidak pernah memberikan persetujuan dapat muncul dan menggugat. Dari situlah sengketa tanah lahir.
Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021 memberikan arah yang jelas mengenai pendaftaran peralihan hak karena waris.
Permohonan peralihan hak karena waris harus dilengkapi dengan sertifikat atas nama pewaris, surat kematian, bukti sebagai ahli waris, kuasa apabila dikuasakan, dan identitas ahli waris.
Jika ahli waris lebih dari satu dan belum ada pembagian waris, maka pendaftaran dilakukan kepada para ahli waris sebagai pemilikan bersama. Ketentuan ini menunjukkan bahwa hukum tidak membenarkan tanah warisan diperlakukan seolah-olah hanya milik satu orang apabila masih ada ahli waris lain yang berhak.
Langkah ketiga adalah memastikan siapa saja yang harus menandatangani Akta Jual Beli.
AJB bukan sekadar tanda tangan di atas kertas. AJB adalah dokumen hukum yang menjadi dasar peralihan hak karena jual beli.
Karena itu, pihak yang menandatangani AJB harus benar-benar pihak yang berwenang. Jika penjual adalah pemegang hak tunggal yang sah, maka ia yang menandatangani.
Jika tanah merupakan harta bersama, pasangan perlu memberikan persetujuan sesuai keadaan hukumnya. Jika tanah merupakan warisan yang belum dibagi, seluruh ahli waris yang berhak harus dilibatkan.
Jika menggunakan kuasa, kuasa tersebut harus jelas, sah, dan memang memberikan kewenangan untuk menjual.
Di sinilah peran PPAT menjadi penting. Sebelum membuat akta pemindahan hak, PPAT wajib memastikan kesesuaian data fisik dan data yuridis pada sertifikat dengan data pertanahan, serta memastikan bahwa objek tanah yang akan dialihkan tidak dalam sengketa tanah.
Kewajiban ini bukan hanya untuk melindungi pembeli, tetapi juga untuk menjaga agar peralihan hak tidak menjadi sumber persoalan baru.
Namun, tanggung jawab kehati-hatian tidak hanya berada pada PPAT.
Pembeli juga harus aktif. dan Pembeli perlu meminta dokumen yang lengkap, memeriksa status tanah, memastikan identitas penjual, menanyakan asal-usul tanah, dan tidak terburu-buru membayar sebelum kewenangan penjual jelas.
Dalam transaksi tanah, sikap hati-hati bukan bentuk kecurigaan. Sikap hati-hati adalah bentuk perlindungan.
Pada akhirnya, mencegah sengketa tanah berarti belajar untuk tidak hanya percaya pada kata-kata, tetapi juga membaca dokumen.
Tidak hanya melihat bangunan, tetapi juga melihat riwayat hak.
Tidak hanya bertanya harga, tetapi juga bertanya kewenangan.
Sebab tanah memiliki nilai yang besar, bukan hanya secara ekonomi, tetapi juga secara keluarga, sosial, dan emosional.
Akta Jual Beli bukan akhir dari kehati-hatian, melainkan hasil dari kehati-hatian.
AJB yang baik lahir dari pemeriksaan yang benar. Penjual yang tepat, sertifikat yang sesuai, riwayat hak yang jelas, persetujuan pihak yang diperlukan, dan objek yang tidak sedang bermasalah adalah fondasi agar transaksi tanah tidak berubah menjadi sengketa tanah.
Maka, sebelum membeli tanah, berhentilah sejenak.
Periksa sertifikatnya.
Telusuri riwayat haknya.
Pastikan siapa yang harus menandatangani AJB.
Karena dalam hukum pertanahan, satu tanda tangan yang keliru dapat membuka pintu sengketa tanah yang panjang.
Sebaliknya, satu pemeriksaan yang teliti dapat menyelamatkan banyak orang dari kerugian, konflik, dan penyesalan.
Baca Lainnya…
The Gavel Secrets Episode 1 : Kisah Sengketa HPL 1997 Dari Pondok Rakyat ke Pelabuhan
The Gavel Secret Episode 2: Hibah Tanah Tidak Selalu Aman dalam Harta Gono Gini.
The Gavel Secret Episode 3 : Raja Adat Bukan Pemilik Tanah menurut kasus Sengketa Tanah Bius Motung
Notpac 1: Risiko Hukum Pinjam Nama Sertipikat Tanah Menurut Praktik Kenotariatan
Sertifikat Tanah Atas Nama Istri? 5 Fakta Hukum yang Sering Disalahpahami
Referensi…
Hukumonline.com – Ini Kaidah Hukum Transaksi Jual Beli Tanah yang Wajib Anda Pahami!
sumbar.atrbpn.go.id – Apa Yang Harus Dilakukan Jika Tanah Bersengketa
yaplegal.id – Hukum Pertanahan di Indonesia: Dasar, Sengketa, dan Hak
blog.lekslawyer.com – Unsur Sengketa Kepemilikan Tanah dalam Sengketa Tata Usaha Negara
yuris.co.id – Sengketa Tanah: Penyebab, Cara Penyelesaian, dan Perlindungan Hukumnya
